団地不動産ブログ: コラム

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2025年9月30日火曜日

年内、年度内に団地に引っ越しを考えている人はお急ぎを

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

この時期恒例の記事を再掲します。

今年もいよいよあと二ヶ月ばかり、そして年度も後半に突入します。新年や来年度に向けて新居について考え始める時期ではないかと思います。中には団地に住み始めようと考えている方もいると思いますが、

「団地は空き家ばかりだから、すぐ見つかる。探すにはまだ早い」

と思っているあなた。急ぎましょう！その考えは甘いです。

＊
団地は空き家ばっかりと思っていると大間違いです。まず、都市の中心部から歩いて通えるような位置にある団地は大抵満室で空いていません。なぜなら人気が高いから。多少古くても立地がよくて相場より家賃が安くしかも民間の賃貸住宅に比べて安心できるとなれば人気があるのも当然です。

例えば大阪市の福島区にある鷺洲第二団地もそんな団地のひとつです。いままで数組のお客さんをお世話しましたが2,3ヶ月は待たないと空きが出ません。また人気が高いので空きが出ても競争が激しく一般の方が確保するのはとても大変です。

中心部から離れれば大丈夫ではないかと思われるかもしれませんが、リモートワークが特別でなくなったコロナ禍以降は千里ニュータウンであっても空きは少なくなりました。

洛西ニュータウンなど最寄駅からバス便の団地には余裕がありますが仮に空きはあっても最上階はいやとか駅に近いほうがいいなと思って選び始めるとそのような条件のいい部屋はすでに埋まっていることが往々にしてあります。

つまり条件にピタリと合う団地を見つけるのには意外と時間がかかる。だから探し始めるなら早いに越したことはない。年内に見つけたい、ましてや引っ越したいとなれば今から探し始めた方がよいでしょう。団地不動産がそのお手伝いをいたします。

団地不動産でお手伝いできることはこちら→

■お問い合わせ先建築家不動産　団地不動産担当吉永健一 tel:072-683-6241 mailto:yoshinaga@ysng.org

2025年8月5日火曜日

酷暑対策、新しい選択肢―郊外ニュータウンで涼しく暮らす

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

調査で神戸市西区の学園都市を訪れる機会がありました。さすが、緑に囲まれたニュータウンだけあって、三宮と比べると暑さはかなり穏やかに感じられます。涼しいとまではいかないものの、日陰に入ると心地よい風が吹き抜け、少しホッとできる空気でした。

駅前の大屋根に覆われた広場では、時間帯を問わず人々が思い思いに佇んでいる様子が見られ、まちのゆったりとした雰囲気も印象的です。

ここ数年の酷暑を思えば、比較的涼しい郊外のニュータウンで暮らすことには、大きなメリットがあるかもしれません。冷房にかかる電気代も抑えられますし、何より身体への負担が軽くなりそうです。

暑さが少し落ち着いた頃に、あらためてまちをじっくり歩き、住み心地についてご報告できればと思っています。

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2024年10月1日火曜日

年内、年度内に団地に引っ越しを考えている人はお急ぎを

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

この時期恒例の記事を再掲します。

「団地は空き家ばかりだから、すぐ見つかる。探すにはまだ早い」

と思っているあなた。急ぎましょう！その考えは甘いです。

2024年3月12日火曜日

[再掲]UR賃貸に最短で何日で入居できるか

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

今回はUR賃貸に最短で何日で入居できるかについてお話しします。

先週まで数回にわたりお話しした通り、やや通勤が不便な団地であればお部屋の空きは十分あります。

3月入居に間に合うかものおすすめ団地
北摂編：東豊中第2団地、総持寺団地
京都編：桃山南団地、花園団地、洛西ニュータウン
堺編：金剛団地、中百舌鳥公園団地
大阪、阪神編：森之宮団地、武庫川団地

では、借りたい部屋が決まってからはどれくらい日数がかかるのでしょう。

すぐに内覧できる部屋の場合、同日で内覧から仮押さえ、本申し込み、契約まで行うことができます

契約してから入居可能になるまでには1週間程度かかります。これはURが玄関のカギを交換するためにかかる時間です。実際には2,3日で交換されているようですが余裕を見て1週間としているとのことでした。

以上から1週間+数日程度で入居できるということになります。

これはあくまで最短の場合です。本申し込み時に必要な書類を手に入れるのに時間がかかることがあるので注意が必要ですあります。例えば転職する方、就職・転職して1年未満の方は勤め先の収入証明書が必要ですし、入籍前のご夫婦の場合は婚約届けが必要です。何が必要かはケースバイケースですのでUR賃貸の営業所であらかじめ必要な書類を確認しておくことをおすすめします。

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2024年1月29日月曜日

団地の耐震性について

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

団地に暮らしたいけど、耐震性はどうなんですか？という問い合わせがよくあります。
Yahoo知恵袋など見ても古い団地は大きな地震で壊れないかという質問を見かけます。
阪神淡路大震災の折は「団地」と聞いてイメージする
5階建ての四角い団地は大きな被害は受けなかったと聞いています。

では実際どうなのでしょう？UR賃貸住宅の場合を紹介しましょう。
UR賃貸住宅の場合はどうなのか？耐震性に対してどのような対策が行われているか？
ホームページの情報を元に紹介します。

●阪神淡路大震災と東日本大震災の折のUR賃貸住宅の被害はどの程度だったのでしょう。

UR賃貸住宅のホームページでは以下のように紹介されています。

平成7年1月に発生した阪神・淡路大震災では最大で震度７の大規模地震を経験しましたが、ＵＲ賃貸住宅では、住宅階に大きな被害を受けた事例はなく、ごく一部の棟でピロティ階の柱の破壊が見られたものの、人命に係る被害はありませんでした。また、平成23年3月に東日本大震災が発生しましたが、住宅階及びピロティ階ともに大きな被害を受けた事例はありませんでした。

古い団地であっても大丈夫だった理由については

旧耐震基準で建設したＵＲ賃貸住宅においても、大震災時にも大きな被害を受けなかったのは、旧耐震基準上必要とされる耐震性を確保していることに加えて、1戸1戸の住宅の境に耐震上有効な壁が規則的に配置されていることによって、安全上の余力があったためと考えられています。

※以上元ページはこちら→

●そして安全性をより高めるため耐震診断を進めています（令和5年3月現在進捗99％）。

診断の結果はUR賃貸住宅のホームページにて団地ごと、棟ごとに公表しています。
こちら→住棟毎の耐震診断結果について

耐震性が心配な方はこの結果で
「Ⅳ：所要の耐震性を満たしており、耐震改修は不要」とある団地の住棟を選べば安心です。
また補強が必要と判断された建物については建て替えもしくは順次耐震化が進められており
令和５年３月末末時点の耐震化率は約95％とのことです。

▽耐震補強の例（東豊中第2団地）

●以上からUR賃貸住宅は古い団地であっても現行の耐震基準に照らし合わせて安全性に問題はなく、今後その安全性はより高められていきます。また、民間のマンションでここまで耐震性を公表しているところはほとんどないでしょう。

よって
「耐震性を心配して、団地を住まいの選択肢から外すのはとてももったいない」ことであると言えます。

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2023年10月30日月曜日

「URまちとくらしのミュージアム」に行ってまいりました

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

先日、URの歴史を展示した「URまちとくらしのミュージアム」に行ってまいりました。団地好きにはたまらない展示内容でした。

なにより目玉は団地住戸の実物展示。内装については復元ではなく移築なので手触りを含めて当時の雰囲気が伝わります。間取りだけではわからない生活のための工夫、心づかいがわかるのが実物展示の良いところ。晴海高層アパートのコンクリート打ち放しの箇所は実際コンクリートを打設して作っていたし、電話交換手とやり取りをするブザーなどマニアックなギミックもあって再現度が半端ない。同潤会の作り付けベッドは現代でも使えそうな設えです。間取りと写真だけで団地を分かったつもりになっている人は必ず訪れることをおすすめします。

ミュージアムの正面には重文指定されたスターハウスをはじめとする団地が残され当時、流正之デザインがデザインしたベンチにしてまったりと眺められるという贅沢な時間を過ごしてきました。

「URまちとくらしのミュージアム」の見学は予約制とのこと。エントランスホールとその展示はお願いすると予約なしでも見ることができるかもしれません。重文指定のスターハウスは今のところ見れないみたいですが、将来的にはこちらも見られるようになるのではと思います。

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2023年10月20日金曜日

年内、年度内に団地への引っ越しを考えている人はお急ぎを

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

この時期恒例の記事を再掲します。

今年もいよいよあと二ヶ月ばかり、そして年度も後半に突入します。新年や来年度に向けて新居について考え始める時期ではないかと思います。中には団地に住み始めようと考えている方もいると思いますが、

「団地なんて空き家ばっかりでしょ。借りるにしてもすぐ見つかるよ」と思っているあなた。急ぎましょう！その考えは甘いです。

中心部から離れれば大丈夫ではないかと思われるかもしれません。例えば千里ニュータウンの団地を調べると常時空きがあります。しかし、最上階はいやとか駅に近いほうがいいなと思って
選び始めるとそのような条件のいい部屋はすでに埋まっていることが往々にしてあります。

2022年10月14日金曜日

年内、年度内に団地への引っ越しを考えている人は要注意

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

10月となり、年内・年度内の転居先をお探しの方からお問い合わせが増えてきました。団地は空きがあるからまだまだ大丈夫と思っている方に向けて毎年恒例の記事を再掲します。

2022年4月15日金曜日

高齢者にも団地がおすすめな理由

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

こんな本を見つけました。団地の一人暮らしを楽しんでおられる87歳女性の日々をつづった本です。高齢の方にも団地をおすすめしている団地不動産としてはうれしい本です。

以前に一戸建てを売って団地に越してきた方に話を聞いたことがあります。子供たちが出て行って広すぎるので団地に移ったというご夫婦になぜマンションではなく団地なのですか？と尋ねると

「スーパーや病院が近いので便利」

「駅から遠いけど通勤しないので困らない」

という返事が返ってきました。URの方にも同じような話を聞いたことがあります。大阪の高槻市にある玉川橋団地は最寄り駅までバスで通勤はやや不便なのですが同じ理由で高齢の方に人気なのだそうです。

UR玉川橋団地

UR玉川橋団地

UR玉川橋団地

また、何十年も団地にお住まいの方に話を聞くとほとんどの方が「こんなに住みやすいところはない。出て行きたくない」と言います。千里ニュータウンなどでは高齢化率は上がり人口は減っているが世帯数はほとんど変わらないケースが見られます。

千里ニュータウンの現状（2006年）

子供たちが町から去って人口が減ることで高齢化率が上がっている。これは子供たちが帰ってきたくても団地を気に入った親世代が長く住み続けるため空きがない、というケースも考えられるかもしれません。つまり快適すぎて高齢化するということもあるのではと。URのOBの方に話をうかがうと15年を過ぎても住み続ける人がこんなにいると思わなかったそうです。高齢化は実は快適さの裏返しなのかもしれません。

■家賃および販売価格相場、住所、治安、評判などこの団地について詳しい情報は団地不動産までお問い合わせください。建築家不動産　団地不動産担当吉永健一 tel:072-683-6241 mailto:yoshinaga@ysng.org

2021年10月1日金曜日

[再掲]年内、年度内に団地住まいを始めようと思っている方へ：賃貸の場合

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

年内、年度内の転居先をお探しの方からお問い合わせが増える季節がやってまいりました。まだ動き出していない方に向けて過去に書いた記事を再掲します。

今年もいよいよあと二ヶ月ばかり、そして年度も後半に突入します。新年や来年度に向けて新居について考え始める時期ではないかと思います。中には団地に住み始めようと考えている方もいると思いますが、

「団地なんて空き家ばっかりでしょ。買うにしても借りるにしてもすぐ見つかるよ」
「買ってリノベーションするにしても大掛かりに変えるつもりはないから大丈夫」

と思っているあなた。急ぎましょう！その考えは甘いです。なぜそうなのか？ではどうすればいいのか？について賃貸の場合、分譲を買ってリノベーションをする場合で2回に渡ってお話しましょう。

＊
まずは賃貸の団地の場合。

団地は空き家ばっかりと思っていると大間違いです。まず、都市の中心部から歩いて通えるような位置にある団地は大抵満室で空いていません。なぜなら人気が高いから。多少古くても立地がよくて相場より家賃が安くしかも民間の賃貸住宅に比べて安心できるとなれば人気があるのも当然です。

例えば大阪市の福島区にある鷺洲第二団地もそんな団地のひとつです。いままで数組のお客さんをお世話しましたが2,3ヶ月は待たないと空きが出ません。また人気が高いので空きが出ても競争が激しく一般の方が確保するのはとても大変です。

中心部から離れれば大丈夫ではないかと思われるかもしれません。例えば千里ニュータウンの団地を調べると常時空きがあります。しかし、最上階はいやとか駅に近いほうがいいなと思って選び始めるとそのような条件のいい部屋はすでに埋まっていることが往々にしてあります。

つまり条件にピタリと合う団地を見つけるのには意外と時間がかかる。だから探し始めるなら早いに越したことはない。
年内に見つけたい、ましてや引っ越したいとなれば今から探し始めた方がよいでしょう。団地不動産がそのお手伝いをいたします。

団地不動産でお手伝いできることはこちら→

■家賃および販売価格相場、住所、治安、評判などこの団地について詳しい情報は団地不動産までお問い合わせください。建築家不動産　団地不動産担当吉永健一 tel:072-683-6241 mailto:yoshinaga@ysng.org

2021年8月20日金曜日

団地はリノベーション住戸でないと内装がボロボロで設備も古いのか

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

「リノベーション住戸であること」、それがUR賃貸をご希望のお客さんからよくある要望の一つです。団地不動産ではそのとき必ず「なぜですか？」と聞くようにしています。それはお客様が「リノベーション住戸でないと内装がボロボロで設備も古い」と思い込んでいる可能性があるからです。そのような不安を持っているお客様も内覧すると「思ったよりきれい！」と驚かれます。

東豊中第2団地3DK

UR賃貸では空きが出るたびに内装を補修していますし、設備機器も随時取り替えています。何十年も前のままということはないのです。メディアでリノベーション団地をビフォーアフター的に紹介しているのを見ると竣工当時のままのぼろぼろの状態をビフォーとして映していますが、実際のその状態で賃貸に出されていることはありません。

東豊中第2団地3DK

MUJI×URなどリノベーション住戸は家賃は高めながらも大変人気があり団地によってはなかなか空きがでません。ご希望の家賃がリノベーション住戸の相場ギリギリの場合や入居時期のご希望までに時間がない場合はあえてリノベーション住戸以外のお部屋もターゲットに入れておいた方がよいでしょう。

2021年8月13日金曜日

住民に訊いてみた、団地の防音性能

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

防音は団地暮らしを考えている人から良く聞かれる不安材料の一つです。

団地不動産では実際団地に住んでいる方々へ住み心地についてインタビューを行っています。防音についてコメントがあったインタビューをピックアップしておきましょう。

ほぼ全員が「思ったよりいい」「前住んでいた部屋よりいい」と言います。人によって感じ方は異なりますが、少し聞こえるけど気になって仕方がないほどではないようです。現在の防音仕様に沿っていても生活音をまったく漏らさないマンションはありませんし、木造や鉄骨造のアパートに比べれば鉄筋コンクリートでできている団地の方が防音性能は優れています。人の気配が感じらない住まいは味気ないと思われる方にはちょうど良い住まいなのではないでしょうか。

2021年6月11日金曜日

分譲団地価格相場の高い/安いは何で決まるか

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

団地の販売価格の高い/安いを決める大きな要素はなんでしょうか。最も大きな要素は通勤・通学のしやすさです。古ければ安いと思われるかもしれませんが意外と関係ありません。これは中古マンションと全く傾向です。例えば千里ニュータウンに建つ府公社千里桃山台団地は来年築50年を迎えますが現在でも2000万円台です。

逆に言えば通勤・通学に不便なところは安くなります。リモートワークを前提にすればこれらのエリアの団地はお得な価格ということになります。駅からは遠くても団地内や周辺にお店や病院など必要な施設がそろっていれば生活に困ることはありません。例えば箕面粟生団地や富田団地は中心にスーパーや商店街、銀行、郵便局、病院があり利便性は十分です。在宅ワークが進む今、注目の団地です。

2021年5月14日金曜日

団地は建て替えられるのか

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

「住み始めたら建て替えられることにならないだろうか…」団地住まいを検討される方からの相談でよく質問されることです。実際どうなのでしょう。

分譲団地の場合、以前に比べ建て替えられるケースは減っている印象です。計画は持ち上がったが建て替えの労力に見合う効果が得られない、もしくは現実的に不可能などの理由により中止になったという例も数件聞いています。昔ほどは建て替えられないという前提で考えられてはと思います。

賃貸団地の場合は分譲に比べると建て替えの話をよく聞きます。一方でUR賃貸の千里青山台団地のように計画されていたものの住民などの反対で現状のままとなるケースもあります。

では、建て替えの計画があるかどうかどのように調べればよいのでしょう（続く→）

2021年4月16日金曜日

廃墟にならない分譲団地のポイントは修繕積立金

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

「近々建て替えられないだろうか」「将来廃墟にならないだろうか」、これらは団地を買ってリノベーションすることを検討される方からの相談でよく質問されることです。最近マンションが管理不全や修繕積立金が十分集まられないため修繕工事が適切に行われず廃墟になる可能性がある…という記事を特に中古マンションの情報収集に熱心な方は目にすると思います。では団地はどうなのでしょう。

マンションの修繕積立金は国交省の目安で165円～250円/㎡・月（15階建て未満、1000㎡未満の場合）とされています。団地で比較的広い60㎡のお部屋では9,900～15,000円ということになります。ただし5階建てのいわゆる団地ではエレベーターや給水ポンプなど大掛かりな設備のないためこれより安くて済むと思われます。エレベーターなしの団地の場合は国交省の目安を多少下回っていても心配しなくてもいいでしょう。実際計画的かつ適切に修繕を行っている団地での修繕積立金は100～150円台/㎡・月が相場のようです。この程度修繕積立金を不足なく集め、適切なタイミングで適切な修繕工事を行っていれば建物がボロボロになるいわゆる廃墟団地になることはないでしょう。

参考｜国土交通省「マンションの修繕積立金のガイドラインに関する概要」

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