団地とリノベーションに詳しい建築家/不動産屋の吉永です。
団地を購入して暮らし始めるにあたり、「将来、建物がボロボロになって長く住めないのではないか」と不安に感じる方も少なくないと思います。近年、分譲マンションにおいて修繕積立金が不足し、十分な修繕が行えず、廃墟のように傷んでいく事例が報道されることもあり、より古い時代に建てられた団地に不安を感じるのは無理もありません。
では、実際の団地の状況はどうなのでしょうか。
関西の分譲団地を継続的に見て回っている実感としては、致命的な状態に陥っている団地はごくわずかです。築年数相応に傷みが目立つと感じた団地でも、数年後に訪れると、外壁や共用部がきれいに修繕されている例をよく目にします。
多くの団地は築40年を超えています。一般に、外壁塗装の塗り替えや防水改修は12〜15年周期で実施され、水道管、照明、エレベーターなどの設備更新は築30〜40年程度で行われます。つまり、団地の多くはすでにこれらの大規模修繕・更新を一通り経験しています。現在の建物の状態や設備のコンディションが保たれているのであれば、適切な修繕が継続的に行われてきた証左と言えるでしょう。
いわゆるエレベーターのない5階建て団地の場合、高額になりがちなエレベーター更新費用や給水ポンプ更新費用がもともと不要です。そのため、一般的な分譲マンションに比べて修繕内容がシンプルで、修繕積立金も比較的少額で済むという特徴があります。設備構成が単純な分、想定外の大規模トラブルが発生しにくく、月々の負担も抑えやすい傾向にあります。
さらに、団地はすでに複数回の修繕を経験しているため、必要な費用感や進め方が管理組合内で蓄積されています。急に修繕が進められなくなるといったトラブルも比較的起こりにくいのが実情です。
この「修繕の経験値の高さ」は、将来の維持管理がまだ未知数な新築マンションにはない、団地ならではのアドバンテージだと言えるでしょう。
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