2024年6月18日火曜日

どんな人が団地に住んでいるかの調べ方

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

団地に限ったことではないですが、そこにどんな人が住んでいるのだろう、治安は大丈夫だろうか。ルールを守らない人がいたり、逆に厳しすぎるということはないだろうかなどを気にする方もいます。このあたりはどうやって調べればよいのでしょうか。


もっとも簡単な調べ方は団地の掲示板を見ることです。治安に問題があったりルールを守らない人などいれば注意を喚起する貼り紙がされているはずです。その内容や多さや文言のきつさなどで測ることができます。

また、貼り紙の日付や傷み具合を見れば小まめに情報を更新しているかどうかがわかります。それは団地の管理組合が実態として活動しているかを図る基準になります。何年も貼りっ放しぱなしにしているものが散見される場合は積極的には動いていない可能性があります。ゴミ置き場や駐輪場のきれいさも住民のマナーが垣間見えます。

また、総会や理事会の議事録が閲覧できればその団地で何が問題になっているかがわかります。人間関係もつかめるでしょう。

もっともわかりやすいのは実際住んでいる人に聞くことです。団地不動産では団地住まいの方に住み心地などをインタビューしていますので参考にしてください。こちら⇒団地不動産住み団インタビュー

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2024年6月3日月曜日

団地は安い?

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

「とにかく購入費用を抑えたい」という理由で分譲団地を探してほしいという依頼を受けることがあります。団地であればマンションより安いと思われているのでしょうが、それは正しくありません。

千里桃山台団地

同じ立地、同じ築年、同じ設備(エレベーターの有無など)ならば団地もマンションも価格は同じです。例えば千里ニュータウンに建つ府公社千里桃山台団地は築50年を超えていますが、駅から徒歩5分でエレベーターを備えていることもあり現在でも2000万円台です。周辺の築浅マンションに比べると半分程度ですが団地だから1000万円程度だろう、ということはないわけです。

千里桃山台団地

通勤・通学に不便なところは安くなります。リモートワークを前提にすればこれらのエリアの団地はお得な価格ということになります。駅からは遠くても団地内や周辺にお店や病院など必要な施設がそろっていれば生活に困ることはありません。例えば箕面粟生団地や富田団地は中心にスーパーや商店街、銀行、郵便局、病院があり利便性は十分です。在宅ワークが進む今、注目の団地です。

富田第二住宅

箕面粟生第二住宅


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2024年5月27日月曜日

団地は50年しか持たないのか

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

鉄筋コンクリートの建物は50年しか持たないと聞いている、という話をよく聞きます。では団地は50年しか持たないのでしょうか。
富田第二住宅(1971年築)

よく聞かれるこの50年という数字は固定資産税を計算するときに使う耐用年数から来ていると思われます。

国税庁HPより抜粋

これはあくまで計算上の年数で、実際にはこの年数を超えて使われている建物も少なくありません。例えばUR賃貸で最古級の総持寺団地は築60年を超えていますがまだ現役で使われています。URのOBに聞いた話では築70年は持つようにと構造などを想定していたそうです。適切にメンテナンスしつづければ50年を超えて十分持つのです。

総持寺団地(1962年築)

また、5階建てのいわゆる団地はエレベーターなど複雑な設備を持ちません。現代からみるととてもシンプルな建物です。建物はシンプルであるほどメンテナンスがしやすくなります。同じ築年数であっても団地の方が長持ちするかもしれません。

竹の台団地(1968年築)

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2024年5月21日火曜日

団地を買いたいけど耐震性が心配な方へ

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

団地を買いたいけど耐震性が心配、というご質問もよくいただきます。分譲ではありませんがUR賃貸住宅を例にお話ししましょう。

平成7年1月に発生した阪神・淡路大震災では最大で震度7の大規模地震を経験しましたが、UR賃貸住宅では、住宅階に大きな被害を受けた事例はなく、ごく一部の棟でピロティ階の柱の破壊が見られたものの、人命に係る被害はありませんでした。また、平成23年3月に東日本大震災が発生しましたが、住宅階及びピロティ階ともに大きな被害を受けた事例はありませんでした。
古い団地でも被害が少なかった理由としては以下のように解説されています。
旧耐震基準で建設したUR賃貸住宅においても、大震災時にも大きな被害を受けなかったのは、旧耐震基準上必要とされる耐震性を確保していることに加えて、1戸1戸の住宅の境に耐震上有効な壁が規則的に配置されていることによって、安全上の余力があったためと考えられています。
以上UR賃貸の場合ですが例えばURも昔はマンションデベロッパーのように団地を建設し販売していた時期がありました。その時に建てられたUR(日本住宅公団もしくは住宅都市整備公団)の分譲団地は賃貸と同じように建てられていますので耐震性は同等と言えるでしょう。またその他の分譲団地においても概ね同等と考えてよいと思います。

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2024年5月13日月曜日

廃墟にならない団地の選び方

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

「将来廃墟にならないだろうか」、これらは団地を買ってリノベーションすることを検討される方からの相談でよく質問されることです。

修繕積立金が足りないため修繕工事が適切に行われず廃墟になる可能性がある…という記事を特に中古マンションの情報収集に熱心な方は目にすると思います。では団地はどうなのでしょう。


5階建てのいわゆる団地ではエレベーターや給水ポンプなど大掛かりな設備のないためマンションに比べて修繕積立金は安くて済みます。マンションの修繕積立金は国交省の目安で235円~430円/㎡・月(15階建て未満、1000㎡未満の場合)とされていますが5階建て程度団地の場合は国交省の目安を多少下回っていても心配しなくてもいいでしょう。


いつどのような工事をするかを定めている長期修繕計画もポイントです。必要な工事を必要な時期に行わないと資金があっても意味がありません。長期修繕計画は前回の建て替えの有無の確認同様、団地管理組合に問合せして閲覧します。売主が過去のものを持っている場合もあります。こちらも不動産業者が手配することが多いです。



修繕積立金を不足なく集め、適切なタイミングで適切な修繕工事を行っていれば建物がボロボロになるいわゆる廃墟団地になることはないでしょう。 ただし計画が適切かどうかは建築の知識がないと難しいので不動産業者では判断できないことがあります。団地不動産は代表の吉永が一級建築士であり大規模修繕工事に精通しております。どうぞお問い合わせください。

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