どの団地が分譲なのかの調べ方：その３

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

団地を買ってリノベしたいなと考え続けていると、街を歩いていい感じの団地を見かけてこれって買えるの？と気になることもあるでしょう。その場で手っ取り早く判断する方法を紹介しましょう。

泉北桃山台団地　分譲棟とUR賃貸が同じ敷地内に建つ

団地内に「関係者以外立ち入り禁止」「敷地内ペット散歩禁止」「無断駐車禁止」など注意喚起看板が立っていることがあります。看板には誰が注意しているか書いてありますが、その名前が○○管理組合となっていれば分譲です。分譲の集合住宅には管理組合が必ず組織されます。管理組合は建物およびその敷地を管理する団体ですので注意の看板はその管理組合名で立てられるからです。もし団地内の掲示板を見ることができるならばお知らせの貼り紙に管理組合の名前があるかどうかでも判断できます。

箕面粟生第2住宅　バイク通り抜け禁止看板に管理組合名がある

団地によっては棟によって賃貸と分譲が並んでいる場合もあります。その時は壁の色や傷み具合が異なることがあります。そのうえでどちらがどうか上で書いた方法で判断できます。

手前左の棟はUR賃貸、手前右と奥の棟は分譲。手摺のかたちと壁の色が異なる。

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どの団地が分譲なのかの調べ方：その1

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

買ってリノベーションするにも、ここに住みたいと思った団地が公営住宅やUR賃貸のように賃貸住宅の場合は購入することができません。分譲されている団地を買う必要がありますが、どれが分譲の団地なのかはどう調べればよいのでしょう。いくつかある方法を紹介しましょう。

富田第二住宅

その１：Yahooマップで調べる

調べたい団地をYahooマップで調べてみましょう。団地名が表示されます。団地名に「UR都市機構」「○○営」「●●公社」「官舎」「社宅」「ビレッジハウス」などついているのは賃貸住宅ですので購入はできません。下の例はUR都市機構と頭についている棟はUR賃貸ですが、南側の富田第二住宅は分譲団地です。このように一見同じ団地でも賃貸と分譲が並んでいるところもあります。ちなみにgoogleマップではこの表示があいまいですので判断が難しいです。

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団地を買ってリノベーションの第一歩、団地の探し方

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

しばらく、団地を買ってリノベーションするにあたって、どのような視点で団地を選べばいいか、どのようにリノベーションができるかについてお話してきました。今回からは実際、団地選びからリノベーション工事が終わるまでのプロセスについてお話していきます。まずは団地の探し方について。

箕面粟生団地

探すにはどのような団地がいいか、どのような部屋がいいか、ひいてはどのような暮らしがしたいかを決める必要があります。でも、これは抽象的で難しいですよね。

団地不動産がおすすめするのは、

まずは団地に足を運んでみる

ということです。たくさん団地を見てまわるとこの団地はいいな、ここは住みづらそうなど感じるうちに方向性が定まってくるものです。暮らし方もイメージできるでしょう。余裕があればこのブログで上げたポイント（掲示板など）も見ていくとよいでしょう。

箕面粟生団地

なお、見て回るときにバルコニーや玄関をあまりじろじろ見たり、あからさまに写真を撮っていると住民に注意されることがあります。もし声をかけられたら、失礼はお詫びしたうえで団地に住むことの参考に見て回っていると正直に伝えましょう。場合によっては住んでる人の立場から有益な情報が得られるかもしれません（かといってこちら声をかけるのは避けた方がよいです）。

どこに分譲の団地があるかは下記のマップをご覧ください。

分譲団地マップ

箕面粟生団地

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団地リノベーションでの床防音のクリアの仕方

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

床の防音についてはほとんどの団地で規則があります。

大きく分けるとどのような床材に張り替えても規則で決められた遮音等級（多くはL45 ）が求められる場合と、フローリングに張替える場合にのみ求められる場合があります。

フローリングについては防音フローリングを使用すればOKです。最近では無垢のフローリングでも防音タイプが販売されていますのでコスト面さえクリアすれば対応できます。

もし、採用したい樹種のフローリングに防音タイプが無かったり、どのような床材の場合でも遮音等級が求められる場合はどうしたらよいのでしょう。その場合は床材とコンクリート床の間を埋める下地を防音タイプにすればOKです。

コストは高く、コンクリート床から仕上床までの高さに制限があるため使えるケースは限られますので、設計時に注意深く検討する必要があります。

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団地の断熱で最も効果があるのは

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

団地の断熱で最も効果があるのは窓を二重窓にすることです。

壁に断熱をいれることも有効ですが、団地は窓が大きいので予算が限られるのであれば、まずは窓に手を付けるのがおすすめです。

いまある窓の部屋側にもう一枚サッシ（インナーサッシ）をつけることで、外からの暑さ寒さを直接受けにくくなります。気密性も上がるので空調効率もよくなります。

インナーサッシにもガラスがより断熱性が高いペアガラスを使ったり、日射熱を和らげるLow-eタイプを使っているものもありますが、そこまでしなくてもかなり効果はあります。

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団地の浴室をユニットバス風に改装する方法

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

前回の記事で団地の浴室をユニットバスに改装することが来年以降難しくなるという話を書きました。団地のユニットバスに最もスタンダードなタカラスタンダードの広ろ美ろ浴室が生産中止になるからです。

では今後、タイルのままは避けたいという場合はどうしたらよいのでしょうか。代わりの手段として考えられるのが既存の壁、床、天井にユニットバスと同等の仕上げを施すことです。

リノベーション後

リノベーション前

竹の台団地のアトリエでは壁と床に樹脂のシートを張りほぼユニットバスと同等の仕上げに改装しました。

仕上がりはまるでユニットバスのようです。既存の壁、床に直接仕上げを接着するので室内の大きさはほとんど変わりません。

工期は1週間もかかりません。コストはユニットバスより10～20万程度安いでしょうか。団地の浴室改装ではかなり実績があるそうです。タイルの冷たさや目地の汚れが気になる方にはおすすめです。

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団地にユニットバスを入れたい人はお急ぎを！

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

浴室を改装したいというご要望もよくあります。タイル張りの浴室も趣がありますが、目地掃除が大変ですし特に冬の寒さは堪えます。改装の方法は主に二つあります。一つは断熱性のある樹脂パネルを壁に貼り付ける方法、もう一つはユニットバスを入れる方法です。今回はこのユニットバスを入れる場合、急いだほうがよいという話です。

改装前

改装後

団地でユニットバスを入れる場合、最も適しているのがタカラスタンダードの広ろ美ろ浴室です。壁、天井がホーロー製なので洗いやすく、清潔という点もよいのですが、一番のメリットは団地の浴室に設置しやすいということです。

一般のユニットバスは寸法がメーカーの規格で決められているので、ちょうどいい大きさが無ければ今の浴室よりとても狭くなってしまう可能性があります。また、団地浴室の排水は独特なのでこの排水が取りづらく、事実上設置できない場合があります。この点、広ろ美ろ浴室は数センチ単位で大きさをオーダーメイドできるので室内をなるべく広くとることができます。また排水についても独自の方法を取っており対応が容易です。以上から広ろ美ろ浴室が団地のユニットバスとしてはベストなのです。

ところが最近、広ろ美ろ浴室で改装しようとしたところ来年の2月でこの生産終了となると連絡がきました。この改装では十分間に合いますが、もう1,2か月もすると改装の話を始めるにはスケジュール的に厳しくなってきます。駆け込みもあると思いますので年内には設計を固めるスケジュールで進める必要があるでしょう。

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団地に洗濯機置き場を設ける場合

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

高度成長期の団地には室内に洗濯置き場がありませんでした。かつてはベランダに置いていたのでしょうが故障の原因になるため現代では室内に設けるのがマストでしょう。ではリノベーションする場合どこにどのように設ければよいのでしょう。

洗濯機置き場には（1）洗濯機が置けるスペース（2）水栓(3)排水口の三つが揃っていなければなりません。最も困るのが(3)の排水口です。既存の排水管に近くないとうまく排水できませんし、大量に水を流すためそれなりの太さがある必要もあります。その条件を満たすの2か所です。

一つ目は洗面所です。洗面器用の水栓と排水管を利用すればよく、洗濯機を置く広さがあれば設けることができます。使い勝手的にもここがベストでしょう。

二つ目はキッチンです。こちらもキッチン用の水栓と排水管を利用することができます。冷蔵庫など他の家電もありますのでレイアウトはやや難しいです。また、脱衣室から洗濯物を持ってこなければなりませんが料理など他の家事と同時にできるのでこれはこれで便利です。

特殊な例では下の平面図の位置に洗濯機置き場を設けたこともあります。キッチンから給水と排水を長々引っ張ってバルコニー横に設けた例です。

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団地にどの程度のエアコンが付けられるのか

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

団地は風通しがいいとはいえ、エアコンなしで夏を過ごすのはつらいものです。団地にはどの程度のエアコンが付けられるのでしょう。つけられるかどうかの条件は二つあります。

一つ目は冷媒管を外に通す穴が壁にあいているかどうか、その下に室外機を置けるスペースがあるかどうかです。穴が無ければ新たにあけられればいいのですが修繕規則で禁止されていることが多いです。団地によっては開ける位置や大きさを限定して許可している場合もありますので購入前に調査するとよいでしょう。

二つ目はエアコンのためのコンセントがあるかどうかです。エアコンはたくさんの電気を使う機械ですのでブレーカーが落ちないように専用のコンセントを使うことが望ましいです。

団地は襖の開け閉めで続き間にできますので広い部屋用のエアコンを一つつけて複数の部屋を賄うというも手も考えられます。ただし14畳用を超えるエアコンでは200Vのコンセントを用意しなければなりません。団地によっては200Vは引き込めないところもありますので注意が必要です。

以上考えると、最近のマンションのようにどの部屋でも自由にエアコンをつけるのは難しい場合が多いです。購入してからしまった！ということが無いように買う前に電気関係をじっくり調べることが必要です。購入時には専門家に調べてもらうことをおすすめします。

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団地にビルドイン食器洗い乾燥機はつけられるか

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

団地にビルドインの食器洗い乾燥機をつけたいというご希望もよくあります。これは可能なのでしょうか。

ビルドイン食洗器は使う電気の量が大変大きい設備です。そのお宅で一度にどれくらいの電気量が使えるか＝どれくらい電気容量があるかによります。団地の管理規約で上限が決められていることもあります。

改装後に使う電気製品を食器洗い乾燥機も含めて想定して、消費する電気量が容量を超えなければOKです。ただしこの計算はやや専門的ですので工務店や電気工事業者に確認してもらったほうが確実です。

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団地に床暖房はつけられるか

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

床暖房はつけたい…これもよくあるご要望です。結論から言うと不可能と考えています。

まずガスの場合では床暖房の分、給湯性能の大きい給湯器に変更しなければなりませんが団地の規約上、変えられないケースが多いです。仮に変えられるとしても給湯性能が上がれば大きさや取り付け方が変わるため現在の位置から変更する必要があります。その時に動かせる位置があるのかどうか、配管をそこまで持って行けるか（場合によってはコンクリートに穴をあけることも）どうかという点でかなりハードルは高いです。

電気式も考えられますが、団地では電気容量が現代の住宅に比べて小さいため、床暖房分を賄うことはかなり難しいです。

それでも床が冷たいのが嫌だという方には針葉樹系の無垢のフローリングがおすすめです。特にスギフローリングが冬でも冷たくないので採用を考えてみてください。

コルクタイルもおすすめです。

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団地でキッチンはどの程度位置を変えられるか

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

前回は浴室、トイレ、洗面がどの程度動かせるかについてお話ししました。今回はキッチンの場合です。

どの程度動かせるかは外に出ていく排水管が床からどの程度の高さにあるかによって決まります。壁付のキッチンをペニンシュラ型に変更する場合を例に説明しましょう。

まず一つ目の例。この例では排水管が床下にありました。水は低い方に流れますから外に出ていく高さが低ければ低いほど遠く離すことができ位置の自由度が高くなります。

事例1：リノベーション後

事例1：リノベーション後

事例1：リノベーション前

もう一つの例。こちらは床より高い位置に排水管がありました。普通に考えると壁際からキッチンを動かすのは難しいのですが、排水管からペニンシュラキッチンまで配管スペースを床上に設けて実現させました。ベランダに出るのにはこの配管スペースをまたがないといけませんが、頻繁に出入りすることもないためキッチンの移動を優先させました。

事例2：リノベーション後

事例2：リノベーション後、窓際床上に配管スペースがある

事例2：リノベーション後、窓際床上に配管スペースがある

事例2：リノベーション前

このようにどの程度動かせるかはケースバイケースであるため購入時は注意が必要です。内覧時に専門家を連れていくことをおすすめします。

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