団地は建て替えられる？――実はそう簡単ではありません｜連載：暗く考えてない？実は明るい団地の暮らし

団地とリノベーションに詳しい建築家/不動産屋の吉永です。 

団地住まいを検討するものの「すぐに建て替えられてしまうのではないか」と不安に感じて躊躇する方もいらっしゃいます。団地には築50年を超えるものが増え、なかには築70年を迎える団地もあります。新築志向の強い日本において、そのような心配を抱かれるのも無理はないでしょう。では、実際のところはどうなのでしょうか。

建て替えた団地の例｜ブリリア多摩ニュータウン

分譲団地に目を向けると、ここ十数年で建て替えが実現した事例は、私の知る限り極めて少ないのが実情です。団地の建て替えには、居住者の意見を集約し、多くの賛同を得る必要があり、その過程には膨大な時間と労力を要します。

さらに、事業費を賄うために販売用住戸を増やして建て替えを行ったとしても、全国的に住宅が余っている状況のなかで、駅近でない立地の場合、想定どおりの価格で売れるのか、十分な戸数が埋まるのかといった不安要素もあります。

建て替えた団地の例｜ブリリア多摩ニュータウン

その結果、計画がある程度進んだものの、最終的にはとん挫してしまうケースも少なくありません。

こうした背景を踏まえると、「団地は一般的に建て替えられるものだ」と思い込み、最初から選択肢から外してしまうのは、少しもったいない判断だと言えるのではないでしょうか。

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「団地＝危ない」は本当？ 現地で見えるもう一つの風景｜連載：暗く考えてない？実は明るい団地の暮らし

団地とリノベーションに詳しい建築家/不動産屋の吉永です。

団地は治安が悪い、というイメージを持たれている方も少なくないようです。では、実際はどうなのでしょうか。

竹の台団地

たとえば、団地の中にある公園で、近隣の保育園と思われる子どもたちが、保育士さんに連れられて遊んでいる光景をよく見かけます。また、団地の外に住む人が団地内の商店街に買い物に来たり、地域のお祭りが団地の敷地内で開かれたりすることも珍しくありません。

富田団地　夏祭り

もし本当に治安が悪ければ、周囲の人たちが日常的に団地の中へ足を踏み入れるでしょうか。マンションであっても戸建ての住宅地であっても、雰囲気のよくない場所は存在します。治安の問題は「団地だから」という理由だけで決まるものではないのです。

富田団地　八百の行列

もちろん、いくつも団地を見て回ると、治安が悪いとまでは言えなくても、どこか落ち着かない雰囲気の団地に出会うことはあります。しかし、それがすべての団地に当てはまるわけではありません。

では、住んでみたいと思った団地の治安を、事前にどうやって見極めればよいのでしょうか。

町田山﨑団地　掲示板

もっとも簡単で確実な方法の一つは、団地の掲示板を見ることです。治安に問題があれば、注意喚起の貼り紙が出ているはずです。その数や内容、言葉遣いの強さなどから、その団地が抱えている実情をある程度読み取ることができます。

イメージではなく、現場の情報から判断することが、団地選びではとても大切なのです。

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団地は空き家だらけ？UR賃貸と分譲団地で異なる空き家の事情｜連載：暗く考えてない？実は明るい団地の暮らし

団地とリノベーションに詳しい建築家/不動産屋の吉永です。

「団地は人気がなく、空き家だらけなのではないか」と思われている方も多いのではないでしょうか。

たしかに、立地条件があまり良くない団地では、そうした傾向が見られる場合もあります。しかし、すべての団地がそうだというわけではありません。

UR新千里北町団地

一昔前には空き住戸が目立っていたUR賃貸の団地も、近年は状況が大きく変わっています。物価高が続く一方で収入はなかなか増えないという社会状況の中、リーズナブルな家賃で住める団地の価値が見直されてきたためです。その結果、現在では空き住戸が大幅に減っています。

UR新千里北町団地

特に駅から徒歩圏内に立地する団地では、空き住戸がゼロ、もしくは数戸しかないというケースも珍しくありません。大阪における賃貸住宅全体の空き家率は10〜20％程度と言われていますが、総戸数が1,000戸を超える団地であっても、空き住戸が数十戸しかない例もあります。こうした状況を見ると、団地は賃貸住宅の中でも比較的空き家の少ない住宅形態だと言えるでしょう。

UR新千里北町団地

一方で、分譲団地はどうでしょうか。夜に訪れると、窓に明かりがついていない住戸が目立つ分譲団地も少なくありません。

例えば、堺市北区にある新金岡団地は、最寄りの大阪メトロ御堂筋線・新金岡駅から近く、商業施設や病院もそろった利便性の高い立地にあり、根強い人気があります。それにもかかわらず、夜に訪れると空き家が多いような印象を受けます。

新金岡団地

実際に団地不動産には販売中住戸の問い合わせが入りますが、夜の印象とは裏腹に、売りに出されている住戸数はそれほど多くありません。地元の不動産会社に話を聞くと、「住んでいなくても、なかなか売りに出されない」のが実情だそうです。その理由としては、「親の代からの家財がそのまま残っている」「売却しても高値が期待できない」といった事情が挙げられます。

つまり、分譲団地の空き家問題は、「人気がないから」ではなく、空き家であっても市場に出てこないことが大きな要因なのです。

新金岡団地

以上から、「空き家だらけ」「空き家だらけなのは人気がないから」と思い込んで、最初から団地を住宅の選択肢から外してしまうのはとてももったいないことなのです。

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UR賃貸の団地はリノベーションしないと住めない？実際の内覧で分かること｜連載：暗く考えてない？実は明るい団地の暮らし｜

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

UR賃貸の入居希望者からの問い合わせでは、「リノベーション住戸を希望」と記載されているケースが非常に多く見られます。

背景を伺うと、「団地は古く、内装や設備も昔のままなのではないか」というイメージを持たれていることが、その理由になっているようです。

花園団地　通常の住戸

しかし、UR賃貸の団地では、前の入居者が退去した後に必ず室内のクリーニングが行われます。さらに、定期的に内装や設備機器の更新も実施されており、現在の生活水準に合った仕様へと整えられています。必ずしも「リノベーション住戸」でなければ快適に住めない、というわけではありません。

新千里東町団地　通常の住戸

実際にUR賃貸の団地へ内覧にお連れすると、リノベーション住戸ではない通常の住戸であっても、「想像していたよりもずっときれい」「これなら十分」という声をいただくことがほとんどです。

総持寺団地　通常の住戸

「団地は古い」「住むならリノベーション住戸しかない」と思い込み、選択肢を狭めてしまうのは、実はとてももったいない判断かもしれません。

UR賃貸を検討されている方は、まず一度、実際の団地住戸を内覧し、ご自身の目で確かめてみることをおすすめします。

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古い団地は地震に弱い？｜連載：暗く考えてない？実は明るい団地の暮らし｜

団地に詳しい建築家、団地不動産の吉永です。

「古い団地は、大きな地震が来たら壊れてしまうのではないか」

そんな不安の声を耳にすることがあります。では、実際のところはどうなのでしょうか。

ここでは、UR賃貸住宅の公式ホームページで公表されている情報をもとに、団地の耐震性について、できるだけわかりやすく整理してみます。

大きな地震のとき、URの団地はどうだったのか

URでは、阪神・淡路大震災や東日本大震災の際の被害状況について、次のように公表しています。

平成7年1月に発生した阪神・淡路大震災では最大で震度７の大規模地震を経験しましたが、ＵＲ賃貸住宅では、住宅階に大きな被害を受けた事例はなく、ごく一部の棟でピロティ階の柱の破壊が見られたものの、人命に係る被害はありませんでした。また、平成23年3月に東日本大震災が発生しましたが、住宅階及びピロティ階ともに大きな被害を受けた事例はありませんでした。

なぜ、古い団地でも大丈夫だったのか

中には、現在の耐震基準より前の「旧耐震基準」で建てられた団地もあります。それでも大きな被害が出なかった理由について、URでは次のように説明しています。

旧耐震基準で建設したＵＲ賃貸住宅においても、大震災時にも大きな被害を受けなかったのは、旧耐震基準上必要とされる耐震性を確保していることに加えて、1戸1戸の住宅の境に耐震上有効な壁が規則的に配置されていることによって、安全上の余力があったためと考えられています。

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今も続けられている耐震診断と対策

URでは、さらに安全性を高めるため、耐震診断を継続して行っています。令和7年3月時点で、その実施率は約99％に達しています。

耐震診断の結果は、団地ごと・棟ごとにUR賃貸住宅のホームページで公表されています。
こちら→住棟毎の耐震診断結果について

耐震性に不安がある場合は、診断結果で

「Ⅳ：所要の耐震性を満たしており、耐震改修は不要」

と判定された建物であれば、安心して住むことができます。

また、補強が必要と判断された建物については、建て替えや耐震補強工事が順次進められており、令和7年3月末時点での耐震化率は約96％となっています。

▽耐震補強の例（東豊中第2団地）

「古い団地＝危険」ではない

こうした情報を見ると、UR賃貸住宅は、築年数が古い団地であっても、耐震性についてきちんと確認・対策が行われており、今後も安全性が高められていくことがわかります。

これほど詳しく耐震診断の結果を公開している例は、民間の賃貸住宅や分譲マンションでは、あまり多くありません。

耐震性が心配だからという理由だけで、団地を住まいの選択肢から外してしまうのは、実はもったいないことなのです。

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